Vieša sprendimų paieška



Pavadinimas: nuasmeninta nutartis byloje [3K-3-68-2015].docx
Bylos nr.: 3K-3-68/2015
Bylos rūšis: civilinė byla
Teismas: Lietuvos Aukščiausiasis Teismas
Raktiniai žodžiai:
Teisiniai terminai:
Šalys:
Vardas/Pavardė/Pavadinimas Kodas Byloje kaip
UAB ,,Rosetta Grup“ 302487524 atsakovas
UAB ,,Rapuva“ 302477035 atsakovas
Klaipėdos apygardos prokuratūros prokuroras 288603320 Ieškovas
Kategorijos:
2. SU PRIEVOLŲ TEISE SUSIJUSIOS BYLOS
2.1. Bylos, kylančios iš sutartinių teisinių santykių
2.1.1. Bylos dėl pirkimo-pardavimo
2.1.1.5. dėl nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo
2. CIVILINIAI TEISINIAI SANTYKIAI
2.1. Bendrosios nuostatos
2.1.2. Sandoriai:
2.1.2.4. Negaliojantys sandoriai:
2.1.2.4.1. Niekiniai sandoriai:
2.1.2.4.1.4. Apsimestinis sandoris
3. CIVILINIS PROCESAS
3.2. Procesas pirmosios instancijos teisme
3.2.4. Įrodymai ir įrodinėjimas:
3.2.4.11. Įrodymų vertinimas

                                                        Civilinė byla Nr. 3K-3-68/2015

              Teisminio proceso Nr. 2-10-3-00008-2013-0

Procesinio sprendimo kategorijos: 21.4.1; 21.4.1.4                                                                   

(S)

 

 

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

 

 

 

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

 

2015 m. sausio 9 d.

Vilnius

 

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Gražinos Davidonienės, Sigito Gurevičiaus (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas) ir Andžejaus Maciejevskio,

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo uždarosios akcinės bendrovės „Rosetta Grup kasacinį skundą dėl Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. vasario 6 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo Klaipėdos apygardos prokuratūros prokuroro ieškinį atsakovams uždarajai akcinei bendrovei „Rosetta Grup“, uždarajai akcinei bendrovei „Rapuva“ dėl sandorio pripažinimo negaliojančiu ir restitucijos taikymo, tretieji asmenys: S. H. (S. H.), H. H. (H. H.), V. P., A. P. (A. P.), Klaipėdos miesto 1-ojo notarų biuro notaras E. S..

 

              Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

 

I. Ginčo esmė

 

Byloje sprendžiama dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių apsimestinius sandorius ir jų sudarymo teisinius padarinius bei privalomąsias nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas, aiškinimo ir taikymo.

Ieškovas Klaipėdos apygardos prokuratūros prokuroras, gindamas viešąjį interesą, pareikštu ieškiniu prašė pripažinti negaliojančia UAB „Rapuva“ (buvęs pavadinimas „NCC Housing“) ir UAB „Rosetta Grup2010 m. kovo 17 d. pirkimo–pardavimo sutarties dalį dėl 331/973 žemės sklypo dalies, esančios (duomenys neskelbtini), pirkimopardavimo ir taikyti restituciją. Ieškovas nurodė, kad tretieji asmenys S. H., H. H., V. P. ir A. P. yra užsienio valstybės piliečiai, todėl jie, pagal Lietuvos Respublikos Konstituciją, negali nuosavybės teise įgyti žemės Lietuvos Respublikos teritorijoje. Dėl šios priežasties tretieji asmenys, nuosavybės teise įgiję butą, esantį (duomenys neskelbtini), įsteigė atsakovą UAB „Rosetta Grup“, kurio vardu ginčijama sutarties dalimi už 10 000 Lt (2896,20 Eur) įgijo žemės sklypo dalį, priskirtą šiam butui. Atsakovo UAB „Rosetta Grupdirektorius yra trečiasis asmuo ir buto savininkas S. H.. Įmonės veiklai žemės sklypas nereikalingas, nes ji jame nevykdo jokios ūkinės komercinės veiklos. Ieškovo teigimu, atsakovas UAB „Rosetta Grup“ įkurtas tik siekiant trečiųjų asmenų naudai ir interesais įgyti žemės. Dėl to ginčijamas žemės sklypo pirkimopardavimo sandoris yra netikras, apsimestinis, turi būti nuginčytas, o jį nuginčijus taikytina restitucija natūra.

 

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimų esmė

 

Palangos miesto apylinkės teismas 2013 m. liepos 15 d. sprendimu ieškinį tenkino ir pripažino negaliojančia UAB „Rapuva“ (buvęs pavadinimas „NCC Housing“) ir UAB „Rosetta Grup 2010 m. kovo 17 d. pirkimo–pardavimo sutarties dalį dėl 331/973 žemės sklypo dalies, esančios (duomenys neskelbtini), pirkimo–pardavimo; taikė restituciją ir grąžino atsakovui UAB „Rapuvapirmiau nurodytą žemės sklypo dalį, o atsakovui UAB „Rosetta Grup 10 000 Lt (2896,20 Eur).

Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad tretieji asmenys 2010 m. kovo 4 d. įsteigė juridinį asmenį UAB „Rosetta Grup“, įmonės direktoriumi paskyrė trečiąjį asmenį S. H., kuris yra vienas iš buto, esančio (duomenys neskelbtini), savininkų. Įmonės įkūrimas iš esmės sutapo su nekilnojamojo turto – buto ir žemės sklypo dalies, esančių (duomenys neskelbtini), 2010 m. kovo 17 d. pirkimo–pardavimo sutarties sudarymu. Teismas, atsižvelgdamas į tai, kad UAB „Rosetta Grup“ įsteigta tuomet, kai paaiškėjo, kad tretieji asmenys dėl pilietybės negali įgyti žemės nuosavybės teise Lietuvos Respublikos teritorijoje, byloje nėra jokių duomenų apie atsakovo UAB „Rosetta Grup“ vykdomą ūkinę komercinę veiklą, o įmonės įgytoje žemės sklypo dalyje neįmanoma jokia juridinio asmens ūkinė komercinė veikla, padarė išvadą, kad atsakovas įsteigtas vieninteliam tikslui – įgyti žemę. Kadangi atsakovo įgytas žemės sklypas tenkina ne jo, o trečiųjų asmenų poreikius ir interesus, yra naudojamas nuo pat įgijimo, o tretieji asmenys, remiantis Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 straipsnio 3 dalimi, neturi teisės įgyti nuosavybės teise Lietuvos Respublikoje esančios žemės, tai teismas sprendė, kad ginčijamas žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo sandoris turi apsimestinio sandorio požymių, nes sudarytas ne su tikrąja sandorio šalimi – trečiaisiais asmenimis , o su šių asmenų įsteigta įmone UAB „Rosetta Grup“. Dėl šios priežasties teismas pripažino ginčijamą sandorio dalį negaliojančia ir taikė abipusę restituciją natūra.

 

Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2014 m. vasario 6 d. nutartimi paliko Palangos miesto apylinkės teismo 2013 m. liepos 15 d. sprendimą nepakeistą.

Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs Konstitucijos 47 straipsnio, Prokuratūros įstatymo 19 straipsnio, CPK 49 straipsnio nuostatas, atsižvelgdamas į tai, kad nagrinėjamu atveju ginčas vyksta dėl to, jog sandoriu buvo padaryta žala valstybės saugomai vertybei – Lietuvos Respublikos žemei, kuri perleista neturintiems teisės įsigyti fiziniams asmenims (prisidengiant įmonės vardu), t. y. pažeidžiant konstitucinį imperatyvą, sprendė, kad ieškovas, gindamas viešąjį interesą, turėjo teisę pasinaudoti Prokuratūros įstatymo 19 straipsnio 3 dalyje nurodytomis priemonėmis ir pareikšti nagrinėjamą ieškinį. Įvertinęs Konstitucijos 47 straipsnio 3 dalies, Konstitucijos 47 straipsnio 3 dalies įgyvendinimo konstitucinio įstatymo 2 straipsnio 1, 2 dalių, 3, 4, 6 straipsnių nuostatas, teismas padarė išvadą, kad tretieji asmenys, būdami Baltarusijos Respublikos piliečiai, negali Lietuvos Respublikoje nuosavybės teise įgyti žemės.

Teismas, įvertinęs bylos nagrinėjimo metu nustatytas UAB „Rosetta Grup įsteigimo, pirmiau nurodytų buto ir žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo sandorio sudarymo aplinkybes, taip pat atsižvelgdamas į tai, kad įmonės direktorius ir akcininkas S. H. už žemės sklypą sumokėjo įstatiniu kapitalu (10 000 Lt arba 2896,20 Eur), kad įmonė nuo jos įkūrimo momento nevykdo jokios veiklos, padarė išvadą, kad Baltarusijos Respublikos piliečiai, žinodami, jog Lietuvos Respublikos Konstitucija ir Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 straipsnio 3 dalies įgyvendinimo konstitucinio įstatymo nuostatos draudžia subjektui, kuris neatitinka Lietuvos pasirinktos europinės ir transatlantinės integracijos kriterijų, nuosavybės teise įsigyti žemę, nuosavybės teise įsigydami butą, šiam turtui priklausančią žemės valdos dalį įsigijo statytinio asmens – UAB „Rosetta Grup“ – vardu, kuris ir buvo įkurtas šiam tikslui pasiekti. Nors pagal CK 1.87 straipsnio 1 dalį apsimestinio sandorio atveju laikomas galiojančiu tikrasis sandoris, kurio padarinių siekė sandorio šalys ir kuris vertintinas pagal tikrąją, o ne pagal išoriškai išreikštą jį sudariusių asmenų valią, nagrinėjamu atveju, teismo vertinimu, tokia sutarčių turinio aiškinimo taisyklė netaikytina, nes tretieji asmenys negali nuosavybės teise Lietuvos Respublikoje įgyti žemės. Atsižvelgdamas į tai, teismas padarė išvadą, kad sudarytam sandoriui dėl ginčo žemės sklypo dalies perleidimo negali būti taikomos sandorio, kurį šalys iš tikrųjų norėjo sudaryti, taisyklės, nes toks sandoris prieštarauja imperatyviosioms Konstitucijos ir konstitucinio įstatymo nuostatoms, todėl yra niekinis ir negalioja (CK 1.80, 1.95, 6.193 straipsniai). Šalys, sudarydamos ginčijamą žemės sklypo pirkimopardavimo sandorį, elgėsi nesąžiningai, žinodamos apie užsienio subjektams galiojančius draudimus įsigyti žemę siekė patenkinti savo interesus kitais būdais, kurie įstatymo nedraudžiami (juridinio asmens steigimas ir žemės jo vardu įsigijimas), tačiau tokiais būdais siekiamas tikslas (užsienio subjektui (fiziniam asmeniui) įgyti žemės Lietuvoje, pasinaudojant įsteigtu juridiniu asmeniu) patenka į pirmiau nurodytų imperatyviųjų normų taikymo sritį (draudimus užsieniečiams įsigyti žemę Lietuvoje), todėl šiam tikslui pasiekti sudarytas sandoris negali būti laikomas teisėtu viešosios tvarkos požiūriu. Dėl šios priežasties teismas sprendė, kad ginčijamas žemės sklypo pirkimopardavimo sandoris yra apsimestinis, sudarytas ne su tikrąja sandorio šalimi, o su statytiniu, todėl pripažino šį sandorį negaliojančiu nuo jo sudarymo momento CK 1.87 straipsnio pagrindu. Tikrajai sandorio šaliai įgyti nuosavybės teisę į žemę draudžia imperatyviosios Konstitucijos ir įstatymų nuostatos, todėl šį sandorį teismas pripažino negaliojančiu ab initio CK 1.80 straipsnio pagrindu.

 

III. Kasacinio skundo argumentai

 

Kasaciniu skundu atsakovas UAB „Rosetta Grup prašo panaikinti pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų priimtus procesinius sprendimus ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti; priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Nurodomi šie esminiai argumentai:

1. Dėl Konstitucijos 47 straipsnio 3 dalies įgyvendinimo konstitucinio įstatymo nuostatų pažeidimo. Tretieji asmenys Baltarusijos piliečiai 2010 m. kovo 4 d. komercinei veiklai Lietuvoje vykdyti įsteigė juridinį asmenį atsakovą UAB „Rosetta Grup. Šio atsakovo, kaip juridinio asmens, teisės nėra suvaržytos ar apribotos. Tai teisėtai įsteigtas juridinis asmuo. Taip pat nesuvaržytos ir atsakovo akcininkų bei dalyvių teisės, jos neginčijamos ir nekvestionuojamos. Konstitucijos 47 straipsnio 3 dalies įgyvendinimo konstitucinis įstatymas draudžia fiziniams asmenims, neatitinkantiems Lietuvos pasirinktos europinės ir transatlantinės integracijos kriterijų, įsigyti Lietuvos Respublikoje žemę, tačiau šis įstatymas laiduoja Lietuvoje įsteigtiems juridiniams asmenis, nepriklausomai nuo to, kas yra jo dalyvis, teisę įsigyti Lietuvos Respublikoje žemę nuosavybės teise. Dėl šios priežasties ginčijamas sandoris nepažeidė Konstitucinio įstatymo ir yra teisėtai sudarytas sandoris.

Teismai nepagrįstai teisėtai sudarytą sandorį pripažino negaliojančiu vien dėl to, kad sandorio šalis sandorio sudarymo metu tariamai galėjo turėti neteisėtų paskatų, kurioms bent iš dalies įgyvendinti pasirinko visiškai teisėtą veikimo būdą teisėto sandorio sudarymą, kuris nors ir neatitinka tiesioginio to neteisėto motyvo ir nesukuria norimo rezultato, tačiau yra pakankamas sandorio šalies poreikiams patenkinti, tiek, kiek tai įmanoma atlikti teisėtu būdu. Pasinaudojimas specialiai atskiru konstitucinio lygmens įstatymu Lietuvoje įsteigtiems juridiniams asmenims, kurių dalyviai neatitinka transatlantinės integracijos kriterijų, suteiktomis teisėmis negali būti laikomas apsimestinumu, nes joks pasinaudojimas specialiai sutektomis teisėmis negali būti draudžiamas. Kiekvienas naudojasi jam suteiktomis teisėmis, kurių negalima aiškinti siaurinamai (dispozityvumo principas), savo nuožiūra. CK 1.2 straipsnio 2 dalyje atsispindi bendrieji asmens teisių apribojimą pateisinantys kriterijai: teisėtumo (tai turi būti nustatyta įstatymu), būtinumo (tai turi būti būtina visuomenės požiūriu svarbesnio intereso apsaugai), proporcingumo (asmens teisių negalima riboti daugiau negu būtina prioritetiniu pripažįstamo intereso apsaugai). Iš šio principo prigimties išplaukia, kad asmens teises, inter alia civilines teises ribojantys įstatymai teismo negali būti aiškinami plečiamai. Nagrinėjamu atveju teismai be jokio pagrįsto, pateisinamo ir teisėto pagrindo apribojo Lietuvoje teisėtai įsteigto juridinio asmens teisnumą ir veiksnumą, teisę juridinio asmens dalyviams įgyvendinti savo teises ir juridinio asmens vardu įgyti turtą. Taikant tokį apribojimą buvo
plečiamai išaiškintos konstitucinio įstatymo nuostatos, o civilinių teisių apribojimas nebuvo būtinas viešajai tvarkai, geros moralės principams, žmonių sveikatai ir gyvybei, asmenų turtui, jų teisėms ir teisėtiems interesams apsaugoti, nes teismo sprendimu taikant restituciją ginčo žemės sklypo nuosavybės teisė iš vieno juridinio asmens perėjo kitam. Neaišku, kaip yra apginamas tariamai pažeistas viešasis interesas, nes trečiųjų asmenų teisių turinys nepakito – jie tiek iki teismų procesinių sprendimų priėmimo, tiek juos priėmus žemės sklypą po jiems nuosavybės teise priklausančiu pastatu valdo tomis pačiomis teisėmis. Dėl šių priežasčių teismai, plečiamai išaiškinę konstitucinį įstatymą, pažeidė CK 1.2 straipsnio 2 dalies nuostatas.

Darant prielaidą, kad užsienio subjektų, neatitinkančių transatlantinės integracijos kriterijų,
juridinio asmens, kuris gali nuosavybės teise įgyti Lietuvos Respublikoje esančią žemę, steigimas turi apsimestinumo požymių, turėtų būti ginčijamas būtent tokio juridinio asmens steigimo sandoris, o ne šio asmens sudarytas žemės įsigijimo sandoris, nes pastarojo sudarymas legalizuotas priimant
konstitucinio lygmens įstatymą. Tačiau nagrinėjamoje byloje klausimas dėl UAB „Rosetta Grup steigimo teisėtumo nebuvo keliamas.

2. Dėl lygiateisiškumo principo pažeidimo. Teismai taip pat pažei CK 1.2 straipsnyje įtvirtintą civilinių teisinių santykių subjektų lygiateisiškumo principą.

2003 m. kovo 20 d. Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 straipsnio 3 dalyje numatyto žemės sklypų įsigijimo nuosavybėn subjektų, tvarkos, sąlygų ir apribojimų konstitucinio įstatymo pakeitimo įstatymu užsienio valstybių piliečių įsteigtoms ar įgytoms bei juridinio asmens teisėmis Lietuvoje įregistruotoms įmonėms buvo panaikintas draudimas įsigyti žemę Lietuvoje, nes šie asmenys priskirti nacionalinių subjektų kategorijai. Jiems suteikta teisė žemę Lietuvoje įsigyti tokia pačia tvarka ir sąlygomis, kaip ir Lietuvos Respublikos piliečiams. Taigi teisė Lietuvos Respublikoje nuosavybės teise įsigyti žemę Lietuvoje įsteigtiems juridiniams asmenims, kurių akcininkai yra užsienio subjektai, buvo sąmoningai ir tikslingai suteikta konstitucinio lygmens įstatymu, nes tokios teisės ribojimas pagal Europos Teisingumo Teismo praktiką laikytinas diskriminaciniu. Tenkinus ieškinio reikalavimus buvo diskriminuojamos trečiųjų asmenų teisės dalyvauti Lietuvoje įsteigtų juridinių asmenų veikloje, lyginant su Lietuvos piliečių turimomis teisėmis (teismo padarytų išvadų kontekste trečiųjų asmenų sandoris, kuriuo jie įsigytų UAB „Rapuva akcijas, taip pat būtų laikomas apsimestiniu).

Teismų padarytos išvados dėl sandorio apsimestinumo sudaro sąlygas ginčyti visų juridinių asmenų sandorius dėl žemės įsigijimo, jei jo dalyviai ar bent vienas iš jų yra transatlantinės
integracijos kriterijų neatitinkantis asmuo; materializuoja draudimą užsienio subjektams įsigyti Lietuvoje įsteigtų juridinių asmenų akcijas, jei šis juridinis asmuo nuosavybės teise turi Lietuvos Respublikoje esančios žemės, nes užsienio subjektas gali turėti tariamą neteisėtą motyvą įsigyti žemę nuosavybės teise.

3. Dėl CK 1.87 straipsnio pažeidimo. Pagal CK 1.87 straipsnį, apsimestiniu sandoriu dengiamas kitas sandoris, kurio padarinių šalys siekia, tačiau teismai nesiaiškino ir nevertino, kokia buvo šalių ir trečiųjų asmenų valia sandorio sudarymo metu. Tretieji asmenys bylos nagrinėjimo metu nedalyvavo, atsiliepimo į ieškinį nepateikė, o atsakovui UAB „Rapuvanėra žinomos ginčijamos sutarties sudarymo aplinkybės ir tikslai, nes sandorio sudarymo metu įmonės vadovė buvo ir ginčijamą sandorį sudarė J. J., kuri bylos nagrinėjimo metu nebuvo apklausta, netirti ir nenustatyti jos valia ir tikslai sudarant sandorį. Kam buvo siekiama sandoriu tariamai sukurti teises ir pareigas UAB „Rosetta Grup“, jos vadovui ar visiems jos akcininkams, byloje nenustatyta. Aplinkybė, kad už ginčo sklypą sumokėjo UAB „Rosetta Grup įmonei priklausančiomis lėšomis, teismų tinkamai neįvertinta, nes ji patvirtina, jog tikrąja sandorio šalimi buvo atsakovas, o ne tretieji asmenys. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad įmonės ir jos steigėjų (akcininkų) turimas turtas ir turtiniai interesai yra atskirti ir negali būti tapatinami (Akcinių bendrovių įstatymo 15 straipsnis). Asmens dalyvavimas bendrovės valdyme nesuteikia jam teisės disponuoti įmonės turtu kaip savo, o akcijų turėtojai neįgyja jokios teisės į bendrovės turtą, išskyrus dividendus. Dėl to nėra pagrindo išvadai, kad nuosavybės teises pagal ginčo sutartį įgijo ar siekė įgyti kitas asmuo, kuris jomis tariamai naudojosi, o ne UAB „Rosetta Grup. Teismų išvada dėl sandorio šalies psichologinio kriterijaus tariamo motyvo įgyti žemę kitų asmenų naudai nesudaro pagrindo sandorį pripažinti negaliojančiu kaip prieštaraujantį konstitucinio įstatymo normoms. Sandorio tiesioginis teisinis tikslas buvo nuosavybės teisės atsakovui sukūrimas. Be to, byloje nėra jokių duomenų, kad žemės sklypas tenkina tik trečiųjų asmenų poreikius, nebuvo tirtos ir nagrinėtos aplinkybės, ar jie gyveno įsigytame bute ir ar naudojosi ginčo žemė sklypu.

4. Dėl proceso teisės normų pažeidimo. Teismai, vertindami byloje pateiktus duomenis, pažeidė įrodymų vertinimo ir pakankamumo taisykles, o padarytas išvadas grindė aplinkybėmis, kurių egzistavimui patvirtinti nebuvo pakankamai duomenų (CPK 185 straipsnis). Be to, bylos nagrinėjimo metu nebuvo nustatytos esminės aplinkybės, būtinos CK 1.87 straipsnio taikymui, todėl nebuvo atskleista bylos esmė, tai sudaro savarankišką pagrindą panaikinti priimtus procesinius sprendimus (CPK 327 straipsnio 1 dalies 2 punktas).  

Byloje dalyvaujantys asmenys atsiliepimų į kasacinį skundą nepateikė.

 

Teisėjų kolegija

 

k o n s t a t u o j a :

 

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

             

Dėl žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo sandorio teisėtumo

 

Nagrinėjamoje byloje ginčas kilo dėl žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo sandorio teisėtumo. Prokuroras, gindamas viešąjį interesą, pareikštu ieškiniu prašė pripažinti atsakovų – Lietuvoje įsteigtų juridinių asmenų, t. y. nacionalinių subjektų, 2010 m. kovo 17 d. sudarytą 331/973 žemės sklypo dalies, esančios (duomenys neskelbtini), pirkimo–pardavimo sandorį apsimestiniu dėl subjekto, sudarytu siekiant minėtą žemės sklypą iš tikrųjų įgyti trečiųjų asmenų – Baltarusijos Respublikos piliečių, t. y. užsienio subjektų – nuosavybėn. Bylą nagrinėję teismai, tenkindami ieškinį, sprendė, kad tretieji asmenys, žinodami, kad Lietuvos Respublikos Konstitucija ir Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 straipsnio 3 dalies įgyvendinimo konstitucinio įstatymo nuostatos draudžia subjektui, kuris neatitinka Lietuvos pasirinktos europinės ir transatlantinės integracijos kriterijų, nuosavybės teise įsigyti žemę, nuosavybės teise įsigydami butą, šiam turtui priklausančią žemės valdos dalį įsigijo statytinio asmens – atsakovo UAB „Rosetta Grup“ – vardu, todėl pripažino žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo sandorį apsimestiniu, sudarytu ne su tikrąja sandorio šalimi, o su statytiniu, ir negaliojančiu nuo jo sudarymo momento CK 1.87 straipsnio pagrindu. Kadangi tikrajai sandorio šaliai – tretiesiems asmenims – įgyti nuosavybės teisę į žemę draudžia imperatyviosios Konstitucijos ir įstatymų nuostatos, tai teismai šį sandorį pripažino negaliojančiu ab initio CK 1.80 straipsnio pagrindu.

Kasatorius, nesutikdamas su teismų padarytomis išvadomis, kasaciniame skunde teigia, kad teismai netinkamai taikė materialiosios teisės normas, reglamentuojančias apsimestinius sandorius ir tokių sandorių sudarymo teisinius padarinius, taip pat proceso teisės normas, reglamentuojančias įrodinėjimo procesą, procesinius sprendimus priėmė remdamiesi prielaidomis, neišsiaiškinę ir netinkamai įvertinę visas bylos aplinkybes.

Teisėjų kolegija pažymi, kad Lietuvos Respublikos Konstitucinis Teismas savo doktrinoje yra ne kartą nurodęs, jog žemė, miškai ir vandens telkiniai yra ypatingi nuosavybės teisės objektai (žr., pvz., 1996 m. spalio 22 d., 2005 m. gegužės 13 d., 2006 m. kovo 16 d., 2006 m. kovo 14 d. nutarimus ir kt.). Tai inter alia suponuoja, kad įstatymais gali būti nustatyti specifiniai reikalavimai, apibrėžiantys žemės sklypų, miškų, vandens telkinių valdymą, naudojimą ir disponavimą šiais objektais bei atitinkami apribojimai ir sąlygos šių sklypų savininkams (Konstitucinio Teismo 2005 gegužės 13 d. nutarimas). Konstitucinis Teismas yra pažymėjęs, kad žemės įsigijimo, naudojimo ir disponavimo žeme santykių teisinis reguliavimas negali neturėti tam tikrų ypatumų palyginti su kitų nuosavybės santykių teisiniu reguliavimu, o su žemės (kaip ir kitų gamtinės aplinkos objektų) nuosavybe ir naudojimu susijusių santykių diferencijuoto teisinio reguliavimo pagrindai kyla iš pačios Konstitucijos (2006 m. kovo 14 d. ir 2006 m. kovo 30 d. nutarimai). Konstitucinis Teismas savo doktrinoje yra eksplicitiškai nurodęs, kad „vienas iš šių santykių teisinio reguliavimo diferencijavimo pagrindų yra atitinkamo asmens (asmens, siekiančio įsigyti žemę nuosavybės teise, arba žemės savininko) santykis su Lietuvos valstybe – jo buvimas nacionaliniu subjektu arba užsienio subjektu.“ Užsienio subjektai žemę nuosavybės teise gali įsigyti tik konstitucinio įstatymo nustatyta tvarka (Konstitucinio Teismo 2006 m. kovo 30 d. nutarimas). Taip pat atkreiptinas dėmesys į tai, kad Konstitucinis Teismas savo jurisprudencijoje aiškiai nurodė, jog Konstitucijos 47 straipsnio aiškinimo doktrinai, suformuotai aiškinant 1996 m. birželio 20 d. redakciją, būdingas tęstinumas ir ja privalu vadovautis (Konstitucinio Teismo 2006 m. kovo 14 d. nutarimas).

Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad žemę, vidaus vandenis ir miškus įsigyti nuosavybėn Lietuvos Respublikoje užsienio subjektai gali pagal konstitucinį įstatymą. Ši Konstitucijos nuostata detalizuota Konstitucijos 47 straipsnio 3 dalies įgyvendinimo konstituciniame įstatyme, kuriame nustatyti užsienio subjektai, kuriems nustatyta tvarka leidžiama nuosavybės teise įsigyti žemę, vidaus vandenis ir miškus ir sąlygos, tvarka ir apribojimai, kurių laikydamiesi užsienio subjektai gali tai padaryti (konstitucinio įstatymo 1 straipsnis). Konstitucinio įstatymo 3 straipsnyje nustatyta, kad nuosavybės teise žemę, vidaus vandenis ir miškus Lietuvos Respublikoje gali būti leidžiama įsigyti užsienio subjektams, atitinkantiems pasirinktos europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus, o 4 straipsnyje nurodyta, kad tokiais subjektais laikomi ES valstybėse narėse, asociacijos sutartį su ES sudariusiose valstybėse, Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizacijos (OECD) valstybėse, NATO valstybėse bei Europos ekonominės erdvės (EEA) valstybėse įsteigti juridiniai asmenys ir organizacijos. Minėtus europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus atitinka ir nurodytų valstybių piliečiai bei nuolatiniai gyventojai, taip pat Lietuvos Respublikos nuolatiniai gyventojai, neturintys Lietuvos Respublikos pilietybės (konstitucinio įstatymo 4 straipsnio 2 dalis). Taigi konstitucinis įstatymas aiškiai nurodo užsienio subjektus, kurie gali nuosavybės teise įsigyti žemę, vidaus vandenis ir miškus Lietuvos Respublikoje.

Byloje teismų nustatytos ginčo nagrinėjimui teisiškai reikšmingos aplinkybės, kurių kasatorius neginčija, kad tretieji asmenys yra Baltarusijos Respublikos piliečiai, kurie neatitinka konstitucinio įstatymo 3 ir 4 straipsniuose įtvirtintų europinės ir transatlantinės integracijos kriterijų, todėl neturi teisės Lietuvos Respublikos teritorijoje įsigyti žemės, vidaus vandenų ir miškų nuosavybės teise. Tačiau tretieji asmenys turi teisę Lietuvoje nuosavybės teise įsigyti kitą nekilnojamąjį turtą (pvz., gyvenamosios, komercinės ar kitokios paskirties patalpas ir pastatus). Taigi šią savo teisę įgyvendindami tretieji asmenys 2010 m. kovo 17 d. sudarė buto, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo–pardavimo sandorį. Ginčo žemės sklypo dalis, esanti (duomenys neskelbtini), priklauso trečiųjų asmenų įgytam butui, ji skirta šiam butui eksploatuoti ir naudoti pagal paskirtį. Sklypo dalis iki ginčo sandorio sudarymo nuosavybės teise priklausė buto perleidėjui – atsakovui UAB „Rapuva“. Sudarant buto pirkimo–pardavimo sandorį, ta pačia pirkimo–pardavimo sutartimi minėta žemės sklypo dalis parduota atsakovui UAB „Rosetta Grup“. Atsakovas UAB „Rosetta Grup yra trečiųjų asmenų Lietuvos Respublikoje 2010 m. kovo 4 d. įsteigtas juridinis asmuo, kurio teisnumas nėra apribotas. Jo direktorius yra trečiasis asmuo S. H., o dalyviai – visi tretieji asmenys. Juridinių asmenų registre įmonė įregistruota 2010 m. kovo 8 d. UAB „Rosetta Grupperkamą žemės sklypo dalį įstatiniu kapitalu  sumokėjo įmonės direktorius ir akcininkas S. H.. UAB „Rosetta Grup“ veiklos įsigytame žemės sklype nevykdo.

CK 1.87 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad jeigu sandoris sudarytas kitam sandoriui pridengti, tai taikomos sandoriui, kurį šalys iš tikrųjų turėjo omenyje, taikytinos taisyklės. Tai reiškia, kad apsimestinio sandorio atveju laikomas galiojančiu tikrasis sandoris, kurio padarinių siekė sandorio šalys. Jis vertintinas pagal tikrąją, o ne pagal išoriškai išreikštą jį sudariusių asmenų valią. Apsimestinės gali būti konkrečios sandorio dalys (sąlygos). Apsimestiniu laikomas sandoris, sudaromas ne su tikrąja sandorio šalimi, o su statytiniu, ir teisių bei pareigų pagal tokį sandorį įgyja kitas asmuo (tikroji sandorio šalis). Nuoseklioje kasacinio teismo teisės aiškinimo ir taikymo praktikoje ne kartą pažymėta, kad sandoris, sudarytas ne su tikrąja sandorio šalimi, bet su jos statytiniu, yra apsimestinis. Tokį sandorį sudariusių šalių valia, išreikšta išorine forma, neatitinka šalių tikrųjų ketinimų, nes jo sudarymo metu buvo ketinimas sudaryti sandorį, pridengiantį tikrąją sandorio šalį. Teisės ir pareigos pagal tokį sandorį atsiranda kitam asmeniui – tikrajai sandorio šaliai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2001 m. gruodžio 17 d. nutartis civilinėje byloje D. R. v. O. A. ir kt., bylos Nr. 3K-3-1351/2001; 2002 m. balandžio 8 d. nutartis civilinėje byloje J. B. v. F. V. ir kt., bylos Nr. 3K-3-571/2002; 2006 m. gruodžio 22 d. nutartis civilinėje byloje R. D. v. O. D., bylos Nr. 3K-3-653/2006; 2009 m. birželio 15 d. nutartis civilinėje byloje V. R. v. M. B., bylos Nr. 3K-3-228//2009; kt.). Aplinkybę, kad sandoris yra apsimestinis (šiuo atveju – sudarytas ne to asmens, kuris nurodytas kaip sandorio šalis), reikia įrodyti. Kai kyla ginčas dėl sandorio pripažinimo apsimestiniu, teismas, vadovaudamasis sutarčių aiškinimo taisyklėmis (CK 6.193 straipsnis), turi aiškintis tikruosius sandorio šalių ketinimus, tikslus, atsižvelgti į sandorio sudarymo aplinkybes, šalių tarpusavio santykius, kitas svarbias aplinkybes, kurios padėtų nustatyti, ar sandorį sudariusių šalių valia iš tikrųjų atitiko jų valios išorinę išraišką, ar buvo siekiama kitų tikslų, kurių sandoryje užfiksuota šalių valia neatitinka, o priešingai – juos pridengia. Sprendžiant klausimą dėl pirkimo–pardavimo sutarties apsimestinumo dėl subjekto, svarbu nustatyti, ar asmuo, sudaręs sutartį, iš tikrųjų ketino įgyti iš jos kylančias teises ir pareigas, ar jomis naudojosi ir jas vykdė, ar, priešingai, tik formaliai pasirašė sutartį kaip jos šalis, tačiau iš tikrųjų neketino įgyti ir neįgijo nei teisių, nei pareigų, o jas įgijo kitas asmuo, kuris jomis iš tikrųjų naudojosi. Pažymėtina, kad įrodyti aplinkybę, jog faktiškai sandorį sudarė kitas asmuo, nei tas, kuris nurodytas kaip sandorio šalis, turi asmuo, ginčijantis sandorį kaip apsimestinį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. sausio 28 d. nutartis, priimta civilinėje byloje V. B. v. S. B. ir kt., Nr. 3K-3-26/2011).

Teisėjų kolegija, įvertinusi skundžiamus procesinius sprendimus, CK 1.87, CPK 185 straipsnių pažeidimų nenustatė. Teismai, spręsdami dėl ginčo sandorio apsimestinumo, tinkamai nustatė sąlygas, būtinas CK 1.87 straipsnio taikymui, įvertino visas pirmiau nurodytas ir byloje nustatytas aplinkybes tiek dėl atsakovo UAB „Rosetta Grup“ steigimo, tiek dėl nekilnojamojo turto (buto ir žemės sklypo dalies) pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo ir atsiskaitymo pagal šią sutartį, taip pat įvertino šalių paaiškinimus bei pirkimo–pardavimo sutarties turinį. Dėl to kasacinio skundo teiginys, kad teismai savo išvadas dėl sandorio apsimestinumo grindė prielaidomis, neturi pagrindo. Teismai tinkamai įvertino tai, kad atsakovas buvo įsteigtas trumpą laiką prieš ginčo sutarties sudarymą, tiek buto, tiek žemės sklypo pirkimas–pardavimas įforminti viena sutartimi, ginčo sandorio sudarymo metu atsakovas iš esmės jokios veiklos nevykdė, taip pat šiuo metu įgytame žemės sklype jis veiklos nevykdo. Teisėjų kolegijos vertinimu, aplinkybę, kad žemės sklypo pirkimas susijęs su buto, kurį įgijo tretieji asmenys, pirkimu ir yra reikalingas ne UAB „Rosetta Grup, o tretiesiems asmenims, taip pat patvirtina faktas, jog 2010 m. kovo 3 d. prašyme laikinai įtraukti į Juridinių asmenų registrą pavadinimą, steigimo sutartyje ir 2010 m. kovo 8 d. prašyme registruoti Juridinių asmenų registre, t. y. dar iki buto pirkimo–pardavimo sandorio sudarymo, atsakovo buveinės adresas jau nurodomas (duomenys neskelbtini), nors šis butas trečiųjų asmenų dar nebuvo nupirktas. Be to, byloje neginčytinai nustatyta aplinkybė dėl trečiųjų asmenų negalėjimo įsigyti žemės Lietuvos Respublikoje nuosavybės teise patvirtina priežastį apsimestiniam sandoriui sudaryti, neįforminant tikrųjų žemės sklypo pirkėjų. Išvadas dėl ginčo sandorio apsimestinumo, teisėjų kolegijos vertinimu, taip pat patvirtina ir ginčo žemės sklypo paskirtis – trečiųjų asmenų įgytam butui tinkamai eksploatuoti, kitokia veikla jame iš esmės negalima.

Teisėjų kolegija, atsakydama į kasacinio skundo argumentus dėl konstitucinio įstatymo nuostatų ir lygiateisiškumo principo pažeidimo, sutinka su kasatoriumi dėl to, kad teisėtai Lietuvos Respublikoje įsteigti juridiniai asmenys, nepriklausomai nuo jų steigėjų ir dalyvių pilietybės, yra nacionaliniai subjektai, kurie turi teisę Lietuvos Respublikoje nuosavybės teise įgyti žemę, vidaus vandenis ir miškus. Tačiau pažymėtina, kad nagrinėjamoje byloje nebuvo kvestionuojama atsakovo – juridinio asmens, kurio steigėjai ir dalyviai yra užsienio subjektai, neatitinkantys konstitucinio įstatymo3 ir 4 straipsniuose įtvirtintų europinės ir transatlantinės integracijos kriterijų, – teisė įgyti nuosavybę į žemę Lietuvos Respublikoje. Šiuo atveju buvo sprendžiamas tik konkretaus sandorio teisėtumo klausimas. Dėl šios priežasties minėti kasacinio skundo argumentai yra teisiškai nepagrįsti.

Teisėjų kolegija, apibendrindama tai, kas išdėstyta, konstatuoja, kad teismai, spręsdami klausimą dėl sandorio apsimestinumo dėl subjekto, tinkamai nustatė bylos įrodinėjimo dalyką, nepažeidė įrodinėjimo taisyklių ir padarė pagrįstą išvadą, jog žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo sandoryje nurodytas atsakovas UAB „Rosetta Grup iš tikrųjų neketino įgyti teis ir pareigų pagal šią sutartį, jas įgyti siekė tretieji asmenys.

 

Dėl bylos baigties

 

Kaip pirmiau nurodyta, 2010 m. kovo 17 d. nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartimi buvo parduoti du nekilnojamojo turto objektai skirtingiems subjektams: butas – tretiesiems asmenims, žemės sklypo dalis – atsakovui UAB „Rosetta Grup“. Teisėjų kolegija pažymi, kad CK 6.156 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas sutarties laisvės principas suteikia sutarties šalims teisę savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises ir pareigas. Šalių teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis turi joms įstatymo galią (CK 6.189 straipsnis). Įstatymo nedraudžiama viena sutartimi perleisti kelis objektus skirtingiems subjektams. Tačiau šalių teisė nustatyti sutarties turinį nėra absoliuti, ją šalys privalo įgyvendinti nepažeisdamos imperatyviųjų teisės normų (CK 6.157 straipsnio 1 dalis).

Konstitucinis Teismas 2011 m. sausio 31 d. nutarime „Dėl Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.103 straipsnio (2006 m. spalio 17 d. redakcija) 3 dalies ir Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 28 straipsnio (2006 m. spalio 17 d., 2009 m. lapkričio 19 d. redakcijos) 3 dalies atitikties Lietuvos Respublikos Konstitucijai“ konstatavo, kad kai įstatymo nuostata suformuluota imperatyviai, teismas, netgi remdamasis CK 1.5 straipsnio 4 dalimi, pagal kurią, aiškindamas įstatymus ir juos taikydamas, privalo vadovautis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, negali priimti kitokio sprendimo, t. y. prieštaraujančio imperatyviajai teisės normai.

Pagal nuosekliai suformuotą kasacinio teismo praktiką, teismas, nustatęs, kad sandoris prieštarauja imperatyviosioms teisės normoms, turi ex officio pripažinti sandorį niekiniu ir negaliojančiu bei taikyti atitinkamus teisinius padarinius, neatsižvelgdamas į bylos dalyvių reikalavimus (CK 1.78 straipsnio 5 dalis). Taigi teismas pripažįsta sandorį niekiniu tiek bylos dalyviams pareiškus tokį reikalavimą, tiek jo nepareiškus, ir kiekvienu atveju sprendžia dėl niekinio sandorio teisinių padarinių, nes, tik išsprendus dėl negaliojančio sandorio teisinių padarinių, užbaigiamas ginčo sprendimas ir atkuriama teisinė taika (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. kovo 8 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje UAB „G4S Lietuva“ v. Kalėjimų departamentas prie Lietuvos Respublikos teisingumo ministerijos, bylos Nr. 3K-3-94/2013; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2014 m. spalio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-411/2014; kt.).

CK 6.394 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tą daiktą pardavėjas perduoda ir šio straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytas teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį. To paties straipsnio 2 ir 3 dalyse nustatytos įvairios teisės, kurios gali būti perduotos nekilnojamojo daikto (pastato ir pan.) įgijėjui kaip pagrindas naudotis žemės sklypu – tai gali būti nuosavybės (jeigu pardavėjas yra žemės sklypo savininkas), bet taip pat ir žemės nuomos, užstatymo ar, pavyzdžiui, panaudos teisė. Pažymėtina, kad pagal šią įstatymo nuostatą net ir tuo atveju, kai pastato ar kito su žeme susijusio nekilnojamojo daikto pardavėjas yra žemės sklypo savininkas, jis turi teisę neperleisti pastato pirkėjui žemės sklypo nuosavybės teisės, bet žemės sklypą išnuomoti ar leisti juo naudotis kitokios teisės pagrindu. Svarbu tai, kad naudojimosi žemės sklypu teisė būtų aptarta nekilnojamojo daikto, esančio žemės sklype, pirkimo–pardavimo sutartyje; priešingu atveju tokia sutartis bus pripažinta negaliojančia (CK 6.394 straipsnio 2 dalis). Taigi CK 6.394 straipsnis reglamentuoja pastato, statinio ar įrenginio, suformuoto ir viešajame registre įregistruoto kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas, užimantis tam tikrą žemės sklypo dalį ir negalintis būti naudojamas pagal paskirtį nesinaudojant atitinkama žemės sklypo dalimi, pirkėjo teises į atitinkamą žemės sklypo dalį.

Tais atvejais, kai pirkimo–pardavimo sutarties dalykas yra ne savarankiškas pastatas ar kitas nekilnojamojo turto objektas, bet jo dalis, t. y. butai, patalpos daugiabučiuose namuose, sprendžiant dėl pirkėjo teisių į žemės sklypą taikytinas ne tik CK 6.394 straipsnis, bet ir Žemės įstatymo 30 straipsnis, tiesiogiai reglamentuojantis būtent tokio pobūdžio pirkimo–pardavimo sutarties šalių santykius dėl žemės. Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalyje nustatyta, kad, perleidžiant butą ar kitą patalpą daugiabučiame name, kartu turi būti perleidžiama ir nuosavybės teisė į bendrąja nuosavybe esančią žemės sklypo dalį, reikalingą šiam butui ar kitai patalpai daugiabučiame name eksploatuoti, jeigu ši žemės sklypo dalis nuosavybės teise priklauso buto ar kitos patalpos perleidėjui. Taigi tais atvejais, kai sudaroma buto ar kitos daugiabučiame name esančios patalpos pirkimo–pardavimo sutartis, o pardavėjas yra žemės sklypo dalies, reikalingos parduodamam turtui naudoti pagal paskirtį, arba viso žemės sklypo savininkas, kartu su butu ar patalpomis turi būti perduodama ir nuosavybės teisė į atitinkamą žemės sklypo dalį. Ši įstatymo norma yra imperatyvioji, nes joje nepalikta galimybės sutarties šalims susitarti kitaip. Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalies normoje nenurodyta jokių išlygų, susijusių su žemės sklypo savininko teisių apimtimi. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad pareiga perduoti žemės sklypo dalies, reikalingos parduodamam butui ar kitoms patalpoms naudoti pagal paskirtį, nuosavybės teisę siejama su parduodamo turto tinkamu eksploatavimu ir nepriklauso nuo to, ar pardavėjas yra viso, ar tik dalies žemės sklypo, priskirto daugiabučiam namui, savininkas. Teisiškai reikšminga aplinkybė yra nuosavybės teisės į žemės sklypą turėjimas. Jeigu buto ar kitos patalpos pardavėjas yra žemės sklypo (viso ar jo dalies) savininkas, tai Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalies norma valdingai jį įpareigoja perduoti buto ar kitos patalpos pirkėjui būtent nuosavybės, o ne kitokią daiktinę teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi, įstatymas nesuteikia teisės šalims susitarti kitaip (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. balandžio 12 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje A. S. ir kt. v. BUABKasva“ ir kt., bylos Nr.3K-3-221/2013).

Minėta, kad ginčo pirkimo–pardavimo sutartimi tretiesiems asmenims parduotas butas, o atsakovui UAB „Rosetta Grup“, kurio dalyviai yra tretieji asmenys, žemės sklypo dalis, priklausanti šiam butui. Remiantis  CK 6.394 straipsnio 2 dalimi, sudarant tokį sandorį, sutartyje imperatyviai turėjo būti aptartos buto pirkėjų, t. y. trečiųjų asmenų, teisės į žemės sklypą. Kadangi buto pardavėjas buvo kartu ir žemės sklypo savininkas, o tretieji asmenys neturi teisės Lietuvoje įgyti žemės nuosavybės teise, tai pardavėjas turėjo teisę butui priklausančią žemės sklypo dalį tretiesiems asmenims išnuomoti, perduoti panaudos pagrindais ar pan., privalomai tai aptardamas sutartyje. Nagrinėjamu atveju pirkimo–pardavimo sutartyje nėra aptartos buto pirkėjų – trečiųjų asmenų – teisės į perkamam butui priklausančią žemės sklypo dalį, neaptarta jos naudojimo tvarka. Pagal sutarties 1.2 ir 1.2.1 punktus, žemės sklypo dalis parduota UAB „Rosetta Grup, kuri ja naudotis turi teisę pati ir (ar) kartu su kitais bendraturčiais. Bendraturčiais reikėtų laikyti ne butą nusipirkusius trečiuosius asmenis, nes jie nuosavybės teisės į žemės sklypą neįgijo, o kitus žemės sklypo savininkus (CK 4.72 straipsnis). Kadangi pirkimo–pardavimo sutartyje nebuvo aptartos buto pirkėjų teisės į žemės sklypą (jo dalį, priklausančią butui), tai tokia sutartis, kaip prieštaraujanti CK 6.394 straipsnio 2 daliai, negalėjo būti notaro tvirtinama ir yra negaliojanti, nes prieštarauja imperatyviosioms įstatymo nuostatoms. Atsižvelgiant į tai, svarstytina, ar šioje byloje yra galimas vien tik prokuroro pareikšto reikalavimo tenkinimas – pripažinti negaliojančia tik sutarties dalį dėl žemės sklypo pardavimo UAB „Rosetta Grupkaip apsimestinį sandorį ir taikyti restituciją. Panaikinus minėtą sutarties dalį dėl žemės sklypo pardavimo ir žemės sklypą grąžinus buto pardavėjo nuosavybėn, liktų galioti sutarties dalis dėl buto pardavimo, kurioje neaptartos buto pirkėjų teisės į žemės sklypą, o tokia sutartis, kaip minėta, pagal CK 6.394 straipsnio 2 dalį yra negaliojanti.

Atkreiptinas dėmesys į tai, kad pastate, kuriame yra trečiųjų asmenų nusipirktas butas, yra suformuoti tris atskiri nekilnojamojo turto objektai, iš kurių vienas – trečiųjų asmenų butas. Kokios paskirties yra kiti du pastate suformuoti nekilnojamojo turto objektai, byloje duomenų nėra. Dėl to nėra aišku, ar minėtas pastatas yra daugiabutis namas, ar jo paskirtis kita (žr., pvz., Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 2 straipsnį). Šią aplinkybę būtina byloje nustatyti ir tinkami įvertinti, nes jeigu minėtas pastatas yra daugiabutis namas, tai, sprendžiant pirkimo–pardavimo sutarties teisėtumo klausimą, CK 6.394 straipsnio 2 dalis turėtų būti taikoma kartu su Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalimi. Pirmiau nurodyta, kad Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalyje imperatyviai nustatyta, jog tuo atveju, kai patalpų daugiabučiame name pardavėjas yra žemės sklypo savininkas, jis neturi teisės parduoti patalpų atskirai nuo žemės sklypo dalies, reikalingos joms eksploatuoti, nuosavybės teisės. Tai reiškia, kad tuo atveju, jeigu trečiųjų asmenų įgytas butas yra daugiabučiame name, tai 2010 m. kovo 17 d. sudarytas buto pirkimo–pardavimo sandoris, pagal kurį žemės sklypo dalis, reikalinga trečiųjų asmenų įgytam butui naudoti pagal paskirtį, nuosavybės teise jiems neperleidžiama, galbūt prieštarauja minėtai imperatyviajai Žemės įstatymo normai. Tuo atveju, jeigu pastatas, kuriame yra butas, nėra daugiabutis, tai minėtas sandoris prieštarauja imperatyviajai CK 6.394 straipsnio 1 dalies nuostatai. Dėl šios priežasties  2010 m. kovo 17 d. buto pirkimo–pardavimo sandoris teismo turėtų būti ex officio vertinamas kaip niekinis (CK 1.78 straipsnio 5 dalis, 1.80 straipsnio 1 dalis).

Pirmiau nurodytos aplinkybės sudaro pagrindą išvadai, kad šiuo konkrečiu atveju negali būti tenkintas prokuroro prašymas pripažinti niekine tik dalį nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties, nes, kaip minėta, tokiu atveju liktų galioti sutarties dalis dėl buto pardavimo, kurioje neaptartos buto įgijėjų teisės į žemės sklypą (jo dalį). Tačiau bylą nagrinėję tiek pirmosios, tiek apeliacinės instancijos teismai, pripažindami ginčo sandorį negaliojančiu ab initio ir taikydami restituciją, šios aplinkybės ir pirmiau nurodytų imperatyviųjų įstatymų nuostatų neįvertino, dėl jų nepasisakė. Atsakovai ir tretieji asmenys atsikirtimus byloje teikė tik dėl prokuroro reikalavimo, jie neturėjo galimybės teikti atsikirtimus ir duoti paaiškinimus dėl visos nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties teisėtumo ir galiojimo. Be to, tretieji asmenys turėtų būti patraukti atsakovais, nes pirkimo–pardavimo sutarties teisėtumo ir galiojimo klausimai tiesiogiai susiję su jų teisėmis ir teisėtais interesais. Dėl šios priežasties teisėjų kolegija sprendžia, kad skundžiami procesiniai sprendimai naikintini ir byla grąžinama pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo (CPK 360 straipsnis).

 

              Dėl bylinėjimosi išlaidų šioje byloje

 

Kasaciniame teisme patirta 26 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Bendrosios raštinės 2015 m. sausio 9 d. pažyma) (CPK 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas). Šių bylinėjimosi išlaidų paskirstymo klausimas kartu su kitų bylinėjimosi išlaidų paskirstymu paliktinas spręsti teismui, nagrinėsiančiam bylą iš esmės (CPK 93 straipsnis).

 

 

              Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 360, 362 straipsniais,

 

n u t a r i a :

 

              Panaikinti Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. vasario 6 d. nutartį ir Palangos miesto aplinkės 2013 m. liepos 15 d. sprendimą bei perduoti bylą iš naujo nagrinėti pirmosios instancijos teismui.

              Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

 

Teisėjai                                                                      Gražina Davidonienė                                         

 

                                                                      Sigitas Gurevičius

                                                                     

                                                                                                                                                                        Andžej Maciejevski

 

 


Paminėta tekste:
  • CPK 49 str. Prokuroro, valstybės ir savivaldybių institucijų bei kitų asmenų teisė pareikšti ieškinį viešajam interesui apginti bei šių subjektų teisė duoti išvadą byloje
  • CK1 1.87 str. Apsimestinio sandorio negaliojimas
  • CK
  • CK1 1.80 str. Imperatyvioms įstatymo normoms prieštaraujančio sandorio negaliojimas
  • CK1 1.2 str. Civilinių santykių teisinio reglamentavimo principai
  • CPK
  • CK6 6.193 str. Sutarčių aiškinimo taisyklės
  • 3K-3-26/2011
  • CK6 6.156 str. Sutarties laisvės principas
  • CK6 6.189 str. Sutarties galia
  • CK6 6.157 str. Imperatyviosios teisės normos ir sutartis
  • CK1 1.5 str. Teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principų taikymas
  • CK1 1.78 str. Niekiniai ir nuginčijami sandoriai
  • 3K-3-94/2013
  • 3K-3-411/2014
  • CK6 6.394 str. Teisės į žemės sklypą
  • CK4 4.72 str. Bendrosios nuosavybės teisės samprata ir subjektai
  • CPK 360 str. Teismo teisė grąžinti bylą pirmosios instancijos teismui